来源：BB贝博狼堡体育 作者：西甲ballbet贝博 添加时间：2023-06-21 07:50:51

　　修建总图即修建基地的总体布局，详细表达新建房子的方位、朝向以及周围环境（原有修建、交通路途、美化、地势等）底子情况的图样，包含容积率、修建密度、修建间距、日照等重要信息，是修建中最重要的规划内容。

　　修建总图作为制作项目最根底的内容，尽管只要简略的修建定位及竖向图纸，却包含了开发商最深层次的开发逻辑，其重要性体现在：

　　拿地决议了项目生死存亡，修建总图决议了项目本钱的80%以上，施工图规划结束底子上项目80%~90%的本钱现已确认，到终究的施工阶段，规划变更及工程恰谈的建安本钱改变都能够操控在3%以内乃至更低，所以修建总图的排布对制作项意图本钱操控含义严重。

　　修建总图定位体现了地产营销思想和规划研制思想，是地产出售和规划构思博弈的产品。地产营销最接近商场前端，具有敏锐的商场嗅觉，而规划产品要有必定的产品前瞻性和艺术性，营销思想和规划思想的平衡是一个总图该有“质量”。

　　另一方面，规划研制部分和本钱部分的磕碰，又构成了规划研制要在本钱的底子结构中作业，即规划要做到本钱适配而不是超配或减配构成项目运营困难，本钱永远是总图规划的紧箍咒。

　　财政税筹要求、客服办理、工程进度要求都要与规划思路磕碰，影响着总图的修建布局。

　　终究，政府相关部分的方针、准则、法律法规也会限制修建总图布局，体现着政府和开发商在“利益方面”的博弈。

　　作为项目最根底、最底子的“架构”，修建总图无一不体现着大局观、运营观、统筹观，以及商人最中心的“利益”和“危险”观念。修建总图要确保货值最大化、出售无压力，也要平衡赢利和危险，这是最底子的操盘要求。

　　项目定位不只反响了营销对项目地块的解读、价值点开掘（SWOT剖析）、产品需求等方面的内容，愈加体现了开发公司对整个项意图运营定位要求。

　　现金流型项目底子上以高周转为特色，确保项目快开、快销、快速完成现金流回正，现金流项目对地货比要求较高（地货比要30%以下，不然难以完成快周转，对股东的资金占用较小；修建总图的底子排布逻辑要以“快”为底子准则，营销道具的出现要早完成，早蓄客，早开盘，所以样板间、售楼处及景象展现区要与车库、高层修建脱开用来完成高周转，其他方面的规划更是要以高周转为意图，有时候献身项目赢利带来项意图高周转也是现金流项意图操作手法，赢利最大化并不是这类型项意图终究意图。

　　关于一二线城市的高地价项目，地货比遍及较高（地货比50%以上），股东的资金占用较大，很难进行项意图高周转，那么赢利性项意图运营周期就会较长，项意图赢利最大化便是这类型项意图终究意图，此类型项意图产品规划要寻求赢利最大化，项目本钱要考究不均衡的本钱投入，营销、规划、本钱及施工等后续更是寻求精细化的管控，以项目质量带来更大的赢利空间为运营战略。

　　运营思路居于现金流型和赢利型中心，考究不平衡运用容积率，一面确保快速的现金流，一面要寻求赢利最大化。此外，还有开发商细分出立异性/示范性项意图运营思路，不胜枚举，不管开发商选取什么样的总图布局，最中心的思路依然是满意最底子的运营思路要求，运营思路要辅导计划规划。

　　项意图分期要与开发商的实力相匹配，一般来说项目总修建面积大于10万平以上时，就需求项目进行分期，此外项目分期还要统筹考虑：

　　项目分期假如过大，去化速度较慢，就会构成大盘内各楼栋同质化竞赛，此刻就需求进行分期开发，确保项意图出售速度与分期开发速度相匹配。

　　项目产品入市后，不行防止的遇到商场需求与产品之间的问题，假如产品适销最好不过，假如产品不适销，那么分期开发显得很必要，能够在后续分期中实时批改产品战略。

　　有的项目天然就被绿廊、河道、规划路途等规划条件分隔，分期开发就无法防止。【事例】：来历绿洲集团

　　原计划项目分期未考虑地下车库的规划，且分期界面不规矩，交界面杂乱，本钱投入高。优化计划分期制作规划与地下车库结合度高，分期施工界面规矩，有利于安排。

　　项目分期规划需与地下修建相匹配，依据开发时序合理设置相关装备，然后削减施工难度和操控施工本钱。分期开发的地块规整、巨细适中，有利于施工安排，节省本钱。

　　外部配套、路途交通、景象河道、山体海景、市政配套等不归于项目用地规划内却能够带来较大流量，需求深挖外部资源带来产品溢价。内部资源：能够分为地块内的中心景象、面宽资源、场所资源以及企业本身的IP都归于内部资源，此部分资源也要完成资源运用最大化，发生最大化的产品溢价。

　　1、区域改进需求较大，购买力较大。假定景象的总户数底子固定的条件下，景象高溢价区（接近景象资源）应该安置高溢价的产品，满意溢价才能强的高端产品货值最大化。

　　2、假如此区域的购买阶级购买力不强，高端产品未必能完成高溢价的才能，那么在修建总图排布的逻辑上就需求改变，景象资源给到高层修建上，让更多的用户能够享用景象需求加速产品去化，完成高层产品买景象、低层高端产品卖”赠送“。

　　当项目外部资源不具备较强的溢价空间，那么内部资源需求充沛发掘以完成更大的溢价空间。

　　经过组团内部的景象资源打造，能够进步项意图产品溢价，进步总货值，这在南边区域较为常用，首要是由于南边温度适合植物成长，能够构成杰出的景象作用，所以南边对高层修建中心景象的规划打造，业主容易接受。由于北方区域气候的影响，这种规划布局有必定的危险性。

　　企业的产品力永远是最重要的中心竞赛力，体现在：榜首，进步产品的溢价才能，下降前融；第二，相同价格下，加速去化速度。企业品牌的张力，永远是企业最大的价值发掘点。

　　比方万科的”好房子“、金茂的科技住所、朗诗和今世的绿色修建、泰禾的宅院、龙湖的景象、绿城的小镇都是企业的亮光的手刺，到哪里都不会损失竞赛力。

　　地产黄金年代的高周转、低质量年代已曩昔，白银年代下的高质量、高质量需求会越来越激烈，企业品牌的打造已成为最重要的软实力。

　　修建竖向是修建总图中重要的内容之一，不只仅牵扯到很多的本钱，并且关系到产品的布局。充沛研讨竖向，体现在：发掘修建竖向的潜在溢价，尤其是山地项目竖向是规划，产品布局紧密结合地势特色进步价值潜力；竖向还牵扯到土方平衡问题；竖向对地下修建的排布影响严重，直接限制着开发速度。

　　项目制作初期未及时发现此区域为人工填海造地，地质分层不均，直接导致桩基工程添加1260万元，基坑围护添加6773万元。

　　计划一：计划运用坡地别墅，并尽量运用红线内斜度较小的区域，使项意图土方量尽量小。

　　计划二：计划运用平地别墅，尽量运用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

　　项目定位之后，修建计划的排布依照货值最大化或赢利最大化的中心目标，进行计划的穷举，挑选与开发运营思路最佳匹配的计划进行打开。计划的展开还有一条重要约束条件，即本钱适配准则，体现在产品的层次与产品的价格和赢利相匹配。其内容体现在：

　　项目必定要满容，各阶段的面积测算要一致、顺利性，出资测算版、拿地版、概念计划版、施行性计划、施工图面积、预测绘面积、实测面积要作为中心数据一致归档和留存。

　　修建密布决议了修建的”疏密程度“，修建密度低，修建占地面积小，楼间距、日照都较好；修建密度高，修建占地面积大，修建楼间距和日照差，各有利弊。住所项目是否用足修建密度，以货值或赢利最大化为条件；商业项目尽量用足修建面积，由于层数越少，人流导入越顺利，商业的存活率越高。

　　可售面积：包含住所(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供出售的面积，不包含户内

　　赠送面积；不行售面积：地下室（含夹层）、架空层、废物房、物业用房、警务室、幼儿园、校园、设备用房等配套面积，车位不管有无产权，一概计入不行售面积。

　　操控可售比，一是进步地上的可售面积，削减配套用房面积，二是下降地下贮藏和车库的面积。即便同一体量的项目，不同可售比直接影响着实践的建安本钱，决议了项意图价格。规划操控首要体现在：恰当赠送面积，操控地下车位公摊等。

　　比方某项目总修建10万平，A项目可售比75%，B项目可售比70%，当地的高层建安本钱均为2500元/m2，A项目建安本钱的可售面积均摊为2500/0.75=3300元/m2，B项意图建安本钱的可售面积均摊为2500/0.7=3571元/m2，实践建安本钱相差271元/m2，全体的建安本钱相差：271*100000=2710万，均匀每进步可售比一个百分点建安本钱下降55元/m2.

　　依据《本钱致胜：微利年代再造房企中心竞赛力》一书，上述七项的刚性本钱如下：

　　除了刚性本钱，还有敏感性本钱需求操控，比方窗地比、体形系数、绿色修建、装配式修建、等等。

　　本钱适配要与计划定位相匹配，各大地产在计划阶段的本钱投进都有相应的限额规划，参保利置业集团住所产品制作规范，如下图：

　　修建总图的重要性及操控手法很难用上述篇幅简略描绘，其总图的操控也非一个部分能够决议，全员注重修建总图对项意图开发至关重要，上述抛砖引玉，如有不当请纠正。

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